'권리금'이란?

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

'권리금소송' 이란?

2015년 5월 13일 개정 상가임대차보호법에 따라 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설물, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

[권리금의 유형]
① 바닥 권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권)을 토대로 형성
② 영업 권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가
③ 시설 권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가

권리금 관련 자문 서비스

권리금 관련 서비스는 다음과 같습니다.
* 권리금 법률자문
* 권리양도 계약서 및 신규임차인 주선통보 내용증명 작성
* 권리금 손해배상의 합의서 작성
* 권리금 소송 대리

권리금 법률자문

권리금 법령해석 자문, 권리양도 절차 및 방법 자문 등 상가건물 임대차보호법상 새로 도입된 권리금 보호규정에 관련된 법률자문 서비스를 제공합니다.

권리양도 계약서 및 신규임차인 주선통보 내용증명 작성

임차인이 신규임차인에게 권리양도를 하거나 위 권리양도를 방해한 임대인으로부터 권리금 상당 손해배상을 받기 위해서는 먼저 신규임차인과 사이에 권리양도 계약을 체결하고, 임대기간이 끝나기 3개월전부터 임대차 종료시까지 사이에 임대인에게 신규임차인(권리양수인) 주선통보를 해야 합니다.
저희 법무법인에서는 위 과정에서 필요한 권리양도 계약서 작성 및 신규임차인 주선통보 내용증명 작성 및 발송 서비스를 제공합니다.

권리금 손해배상의 합의서 작성

임대인이 임차인의 권리양도를 허용하지 않음으로 인해 권리금 분쟁이 발생한 경우, 종종 임차인이 신규임차인에게 권리양도를 하는 대신, 임대인이 임차인에게 권리금 상당 손해배상을 하기로 하는 합의가 이루어집니다.
저희 법무법인에서는 위와 같은 합의가 이루어진 경우, 임대인이 지급하는 권리금상당 손해배상액의 비용처리 등 권리금 상당 손해배상 합의서를 작성해드리는 서비스를 제공합니다.

권리금 소송 대리

임대인이 임차인으로부터 권리를 양수한 신규임차인과의 임대차 계약체결을 거부하는 등 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 사유로 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우, 권리금 상당 손해배상 청구소송이 제기될 수 있습니다.
이는 임차인이 먼저 손해배상 청구소송을 제기하는 형태도 있고, 임대인이 제기한 명도소송에서 임차인이 반소 형태로 제기하는 형태도 있습니다.
저희 법무법인에서는 위와 같은 두가지 형태의 권리금상당 손해배상 청구소송을 대리하여 정당한 권리를 지켜드리는 서비스를 제공합니다.

권리금 핵심 키워드

아래 요건을 갖추었다면 "권리금 손해배상 청구소송"이 가능합니다.

1. 사업자 등록을 한 후 영업을 하고
2. 대규모점포 (3천㎡ 이상) 또는 준 대규모 점포가 아닌 점포에서 영업을 하고
3. 3개월 이상의 월세를 연체한 사실이 없는 등 법이 정한 임차인의 의무를 성실히 하고
4. 임대차계약 만료일 3개월 전부터 임대차 종료 시 까지 신규임차인을 주선하였음에도
5. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 거절하거나 방해하는 행위를 하였다면,
6. 임대차 종료 후 3년이 지나지 않았으면, 권리금 소송은 가능 합니다.

임대인의 임차인에 대한 '권리금 회수 방해행위'

권리금 회수기회 보호 등

제10조의 4 제①항
임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 쳬결을 거절하는 행위

권리금 회수기회를 보호받을 수 없는 경우

법에 규정된 권리금 조항의 적용이 배제되는 사유로서,
1. 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

'정당한 사유'가 있는 경우에는 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절 하여도 권리금 회수 방해가 되지 않습니다.

정당한사유

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상의 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 쳬결하고 그 권리금을 지급한 경우

임차인이 임대인에 신규임차인을 주선할 수 있는 기간

법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 "임대기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지" 신규임차인을 주선하여야 합니다.

* 권리금 회수방해금지 기간이 '임대차 기간이 끝나는 3개월 전부터 임대차 종료 시까지'로 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상 책임이 있다고 규정하고 있습니다. (제10조의4)
* 이 기간 중에는 임차인의 권리금 회수를 어럽게 하는 임대인의 방해행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
* 단, 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로 임차인은 이 기간이 지나면 손해배상 청구를 할 수 없습니다.

환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수기회를 보호 받을 수 있나요?

환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.
* 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.

임차인이 '신규임차인주선포기' '권리금을 주고 받지 않기로 한다'라는 특약을 한 경우

1. 임차인이 임대인과 '신규임차인 주선포기' '권리금을 주고 받지 않기로 한다'라는 특약을 하였다고 하더라도 법에 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없으며, 원칙적으로 특약은 무효이나, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있습니다.

권리금회수 '방해행위'와 '계약거절의 정당한 사유'에 대한 주장, 입증의 책임은

1. 임차인이 임대인의 방해행위 또는 계약거절을 이유로 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인이 그에 관한 주장, 입증을 해야 하는 것이며, 이를 입증하지 못하면 손해배상 소송에 임차인에게 불이익이 돌아가게 됩니다.

임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결 거부시

1. 원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없습니다.
2. 다만, 임대차 종료 후 그 상가에서 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다.

임대인이 철거 · 재건축하는 경우 임차인의 권리금 보상

1. 상가건물이 철거 · 재건축되는 경우 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수가 없고, 임차인이 기존건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어려워, 법에서는 권리금보호 범위에 포함되지 않았습니다.
2. 따라서 임차인은 재건축을 이유로 권리금을 보호받을 수 없을지라도, 법에 규정된 갱신거절 사유가 없다면 원칙적으로 5년 간의 영업을 보장 받을 수 있을 것입니다.

권리금회수 '방해행위'와 '계약거절의 정당한 사유'에 대한 주장 · 입증의 책임은

1. 임차인이 임대인의 방해행위 또는 계약거절을 이유로 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인이 그에 관한 주장 · 입증을 해야 하는 것이며, 이를 입증하지 못하면 손해배상 소송에 임차인에게 불이익이 돌아가게 됩니다.

권리금 소송 사례

1. 권라금 판례
아직 대법원 판례가 없습니다. 일명 권리금법이 새롭게 도입되면서 아직 대법원의 판결이 없는 상황입니다. 하급심 권리금판례 중 대표적인 판례는 아래와 같습니다.

임차인에게 손해배상금 22,390,000만원을 지급하라.
5년을 초과해 갱신요구권이 없는 임차인도 권리금회수 기회 보장한다.

임대인 주장
① 임대차 기간이 5년이 경과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수기회가 보장되면 임대인으로 하여금 임대차목적물의 사용기회를 박탈하는 것이며
② 임대차계약서에 권리금 포기에 관한 특약사항은 유효하고
③임대차계약이 체결된 제반사정에 비추어 임차인의 손해배상청구는 신의측에 반한다.

임차인 주장
① 신규임차인 되려는 자와 새로운 임대차게약을 주선하였는데도, 임대인이 정당한 사유없이 거절한 탓에, 권리금을 회수하지 못해 손해를 입었다.

2. 권라금 판례

5년이 경과하면 권리금을 주장할 수 없다.

일명 권리금법은 계약갱신 요구기간 내에만 적용되므로 5년이 경과하면 임대인이 권리금회수를 방해해도 임차인은 손해배상청구를 할 수 없다는 판단

3. 권라금 판례

임대인은 임차인에게 57,000,000원을 지급하라.

임대인 주장
① 임대차계약이 종료된 시점에 이 건물을 재건축하기로 임차인에게 통보하여
② 신규 임차인에게 임차인에게 보장된 임대차기간이 종료되는 시점인 2년 동안만 임대차계약이 가능하다는 취지를 고지

임차인 주장
① 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 쳬결을 거절함으로써 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인에게 권리금 상당액의 손해배상금을 지급하여야 한다는 주장

4. 권라금 사례

10년이상 임대시 권리금 반환의무 없다.

1심은 '임차인에게 1억 4500만원을 지급하라',
2심은 '임차인에게 권리금 반환의무 없다'라고 판단했습니다.
즉, 10년이상 장기 임대했고 임대차계약서에 권리금반환 약정이 없다면 반환의무가 없다는 판단이었습니다.

5. 상가임대차 보호법(법무부)

권리금회수방해금지는 임대차가 종료될때까지 적용되는 것으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 5년에 한정되지 않는다.

6. 권라금 판례

* 임대차기간이 5년에 도달하여 원고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 하여 피고의 권리금 회수방해금지의무가 발생하지 않는다고 볼 수 없의므로 피고의 주장은 이유 없다.
* 피고의 권리금 회수기회 방해로 인하여 원고가 입은 손해는 영업권리금에 해당하는 금원의 돈을 지급하라.

계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 5년이 지난 경우에도 권리금회수 기회를 보호

1. 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다. 2. '권리금 보호'는 임대차가 종료될 때 적용하는 것이므로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지와는 관련이 없습니다.

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임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?

1. 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐 이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금을 요구할 수는 없습니다. 2. 다만, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해 할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다 (제10조4. 제3항)

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임차인이 임대차계약 당시 지급하였던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에 요구할 수 있나요?

1. 권리금의 액수는 임차인과 신규임차인 간의 권리금 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수도 있습니다.
2. 만일 임차인의 노력으로 해당 상가의 상권이 번창하고, 매출이 늘어나는 등 영업의 개관적 가치가 상승하였다면, 더 큰액수의 권리금을 신규임차인과 합의하여 정할 수 있습니다.

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권리금 회수 방해행위를 한 임대인을 상대로 손해배상소송을 제기한 경우 권리금 금액

1. 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
2. 즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와 임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 둘 중 낮은 금액이 임차인이 지급 받을 수 있는 손해배상액의 상한이 되는 것입니다.

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권리금 보호규정의 적용이 배제되는 경우

1. 개정법 제10조의5는 상가건물이
① 유통산업발전법에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 경우
② 국유 혹은 공유재산인 경우 권리금 규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있습니다.

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임대인이 미리 임대차계약 쳬결의 거절의사를 표시한 경우에도, 임차인은 신규임차인을 주선하여야만 임대인에게 권리금회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있나요?

1. 임대인이 임차인에게 신규임차인을 주선하여도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 명시적으로 표시했다면 이러한 임대인의 행위는 법 제10조의4 제1항 제4호의 '그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다.
2. 따라서 이런 경우 임차인의 주선행위는 아무 의미가 없을 것이므로 임차인이 실제 신규임차인을 주선하지 않더라도 바로 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 물론 임대인에게 계약 거절의 정당한 사유가 있다면 손해배상 책임이 면제된다고 할 것입니다.

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임대인은 신규임차인의 보증금, 차임 지급능력에 대하여 어떻게 판단할 수 있나요?

임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금, 차임 지급능력 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하며, 임대인은 신규임차인에 대한 정보를 요구할 수 있습니다.

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권리금 은 언제 까지 주장할 수 있나요?
임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인을 주선해야 합니다.

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임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금보호를 받을 수 있나요?
'권리금' 보호는 임대차가 종료될 때 적용되는 것이므로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와는 관련이 없습니다.

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권리금손해배상청구 가능 기간은 언제까지인가요?
임대차종료일 기준으로 3년 이내 입니다.

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권리금 손해배상 청구시 어는 정도 받을 수 있나요?
신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 객관적인 권리금 액수는 손해배상 소송에서 법원이 정하는 감정인의 감정을 통해 결정될 수 있을 것 입니다.

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환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요?
권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.

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임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?
임대인은 임차인이 신규임차인으러부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다. 권리금 회수를 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.