A씨는 경매로 주택을 낙찰받아 최고가 매수 신고인이 된 B씨와의 사이에 그 주택에 대해 임대차 계약을 체결한 후 B씨로부터 주택을 인도받아 전입 신고를 마치고 임대차 계약서에 확정일자를 받았다. 그 후 B씨는 매각 대금을 완납하고 저축은행에 근저당권 설정 등기를 마쳤다.

하지만 배당 절차에서 저축은행은 A씨가 적법한 임차인이 아니므로 임차인으로서 우선배당을 받아서는 안된다는 이유로 배당 이의 소송을 제기했다. 그런데 원심은 원고가 진정한 임차인임을 전제로 “원고(A씨)는 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그다음날 0시부터 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 의한 우선변제권을 취득했으므로, 경매 절차상 환가대금에서 그 후 근저당권 설정 등기를 마친 피고(저축은행)보다 우선하여 임대차보증금 3천만원을 변제받을 권리가 있다”고 판단했다.

이에 저축은행이 상고했는데, 대법원은 어떻게 판단했을까.

먼저 대법원은 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관해 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차 계약을 체결할 것이 요구된다”고 보았다.

그리고 “B씨가 경매 주택의 최고가 매수 신고인이라는 것 외에는 위 임대차 계약 당시 적법한 임대 권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다. 그럼에도 불구하고 원심이 A씨가 아직 매각대금을 납부하지도 않은 최고가 매수 신고인에 불과한 B씨로부터 이 사건 주택을 인도받고, 전입 신고 및 확정일자를 갖췄다는 것만으로 그다음날 0시부터 우선변제권을 취득했다고 단정한 것은 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만 원고가 소액 임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 없는지는 별개의 문제다)”라고 해 원심 판결을 취소하고 저축은행의 손을 들어 주었다.(대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결)

위 판례는 소액 임차인으로서는 보호받을 여지가 있음을 적시해 경매에서 최고가 매수 신고인이 된 자와 임대차 계약을 하면 무효라고 본 것 같지는 않다. 아무튼 잔금을 안 낸 최고가 낙찰자와 임대차 계약을 하면 우선변제권을 인정받지 못함을 유의해야 한다.