(판례로 보는 경매사건)

이사 한 번 잘못 했다가 보증금 날린 소액임차인의 사연

임차해 거주 중인 집이 경매로 넘겨졌을 때, 대부분의 임차인들은 이사를 생각하기 마련이다. 물론 낙찰자로부터 이사비용을 지급받고 나서 움직이겠다는 생각을 하는 임차인들이 많겠지만, 일부 임차인들은 아무런 대책없이 일단 집을 옮기고 본다.

그러나 살던 집이 경매에 넘어갔다고 해서 함부로 이사하는 것은 곤란하다. 특히 경매 낙찰이 누구에게 이뤄졌고 잔금이 완납되는 것까지 보지 않은 채 이사를 했다가는 대항력을 상실, 돌려받을 수 있었던 보증금마저 못 받는 상황이 벌어질 수 있다.

오늘 소개하는 판례는 바로 이 같은 사례에 관한 것이다. 이 사건에 등장하는 임차인들은 최종 경락기일 전에 이사를 했다가 우선변제 보증금액을 받지 못하게 된 바, 어떤 연유로 이렇게 된 것인지 차근차근 읽어보시기 바란다.

이 사건 원고인 A은행은 B씨에 대한 채권을 담보하고자 B씨 소유의 서울 관악구 신림동 254의 271 토지 및 그 지상의 이 사건 건물에 관해 채권최고액 2억 6,000만 원의 근저당권설정등기를 마쳤다.

이 사건 피고인 C씨는 1996. 1. 24. B씨으로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,800만 원에 임차해 입주하고 그 이전에 이미 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤고, D씨는 1996. 7. 25. B씨으로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,700만 원에 임차해 입주하고 1996. 8. 26. 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤다.

한편 A은행은 위 저당권에 기해 서울지방법원에 임의경매를 신청했고, 최초로 1997. 3. 26. 경락허가결정이 선고됐으나 그 경락인이 대금을 완납하지 못해 다시 경매가 진행됐으며, 그 다음 경락기일이 1997. 10. 28.이었으나 그 경락인 역시 대금을 완납하지 못해 또 다시 경매가 진행돼 1998. 7. 8. 경락기일 후에 경락대금이 완납됐다.

피고 C씨와 D씨는 이 사건 경매가 시작되자 경매법원에 소액임차인으로서 각 임차보증금 상당액의 배당요구를 했는데, 경매법원은 1999. 2. 25. 배당기일에 경락대금 및 이자와 전경락인의 경매보증금의 합산액에서 집행비용 등을 공제한 257,952,089원에 대해 배당을 실시해 소액임차인인 피고 C씨와 D씨에게 각 700만 원씩을 배당하고, 선순위 근저당권자인 A은행에게 229,952,089원을 배당했다.

그런데 위 경매 사건에 대한 경락대금 납부 직전의 경락기일(제3차 경락기일)이 1998. 7. 8.이었음에도 피고 C씨는 1997. 12. 26.에, D씨는 1997. 11. 21.에 각각 이 사건 건물로부터 다른 곳으로 가족과 함께 주민등록을 옮기고 이사했다. 이 중 D씨는 1999. 8. 14. 사망해 그 부인과 자녀들이 상속인이 됐다. <대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결>

이 사건에 대해 원심은 최초 배당이 정당하다는 판결을 내렸다. 즉 원심은 우선변제를 받을 수 있는 대항력 유지 종기일을 최초 경락일로 본 것이다. 이러한 기준에 따르면 임차인들은 모두 최초 경락기일인 97년 3월 26일 이후 퇴거했으므로 우선변제권이 유지된다는 결론을 내렸다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 판사진은 "대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도 및 주민등록의 요건을 경락기일까지 계속 유지하고 있어야 하는데, 이 경락기일은 최초 경락기일이 아니라 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다"고 판시했다.

대법원은 "동일한 임차주택에 대해 대항력을 가진 임차인이 중복해 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매 절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지해야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문"이라고 판단 근거를 밝혔다.

이상의 사건 내용에서 보듯 임차인들은 최종 경락기일까지 대항력을 유지할 필요가 있다. 낙찰이 됐다고 해서 성급하게 주민등록을 옮기는 것은 자칫 불의의 손해를 입을 수 있음이다.

경락인 입장에서는 이 같은 정보를 부동산 인도 시 응용해보는 방안을 생각해볼 수 있다. 협상력이 가장 중요한 부동산 인도에서 임차인들을 무조건 몰아낼 것이 아니라 임차인들 편에 서서 그들의 이익을 함께 최대한 보호해주는 전략을 구사하는 것이야말로 물흐르듯 매끄러운 부동산 인도 결과를 끌어낼 수 있는 지름길인 것이다.

이때 오늘 소개한 판례 내용을 알려주면서 대항력을 유지하라는 조언을 건네고, 보증금액 일부라도 되찾을수 있도록 도와준다면 그만큼 부동산 인도 역시 쉬워질 수밖에 없다. 아무리 경매가 차갑고 냉정한 방식의 시스템으로 운용된다 할지라도 그 역시 사람이 하는 일이기 때문일 것이다.

부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)

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