【판시사항】

임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 목적물의 소유권이 제3자에게 양도된 다음 새로운 소유자와 임차인이 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차계약을 새로이 체결한 경우, 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등을 새로운 소유자 등에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 소극)

【판결요지】

어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.

【참조조문】

상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항

【전 문】

【원고, 피상고인】유더블유제일차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 전태구)

【피고, 상고인】피고 (소송대리인 변호사 이상훈)

【원심판결】서울고법 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.

2. 가. 원심은 그 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.

① 주식회사 에이치오엔(이하 ‘에이치오엔’이라고 한다) 소유의 이 사건 부동산에는 2010. 7. 2. 이촌새마을금고 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 피고는 2010. 7. 19. 이 사건 부동산에 관하여 에이치오엔과 사이에 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 제1임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 2010. 7. 19. 이 사건 부동산을 인도받은 다음 2010. 7. 22. 이 사건 제1임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.

② 그 뒤 이 사건 부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28. 주식회사 씨오비트레이드(이하 ‘씨오비트레이드’라고 한다) 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 위 이촌새마을금고 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 피고는 같은 날 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 제2임대차계약’이라고 한다)을 다시 체결하였다.

③ 이 사건 제2임대차계약 체결 당시 피고와 씨오비트레이드는 특약사항으로 “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000만 원을 인정·지급한다. 임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억 원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다”는 내용의 약정을 하였다. 이에 따라 씨오비트레이드는 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라고 한다)으로부터 대출을 받고 2010. 9. 28. 이 사건 부동산에 관하여 우리은행에 채권최고액 12억 원의 근저당권을 설정하여 주었다. 그리고 피고는 그 다음날인 2010. 9. 29. 이 사건 제2임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.

④ 그 후 우리은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었고, 우리은행은 위 경매절차 도중 원고에게 씨오비트레이드에 대한 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다.

나. 원심은 위와 같은 사실관계에 터 잡아 다음과 같이 판단하였다.

① 이 사건 부동산의 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 피고와 씨오비트레이드는 씨오비트레이드의 대출금채권자인 우리은행이 종전 근저당권자인 이촌새마을금고와 같은 제1순위 근저당권자가 될 수 있도록 하기 위하여 이 사건 제1임대차계약을 배제하는 새로운 임대차계약인 이 사건 제2임대차계약을 체결하면서 우리은행의 근저당권 설정등기 후에 이 사건 제2임대차계약의 확정일자를 받는 한편, 특약을 통하여 피고에게 종전에 없었던 6,000만 원의 권리금을 인정한 것이다.

② 이와 같이 씨오비트레이드와 피고가 이 사건 제1임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 이 사건 제2임대차계약을 새로이 체결함에 따라 이 사건 제1임대차계약을 기초로 발생하였던 피고의 우선변제권은 소멸하였고, 이 사건 제2임대차계약의 확정일자일인 2010. 9. 29.자로 우선변제권이 발생하였을 뿐이다.

③ 따라서 피고보다 선순위의 근저당권자인 원고에게 이 사건 부동산의 매각대금이 우선하여 배당되어야 한다.

3. 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 사실을 인정하거나 의사표시 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.