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임료감정을 통해 명도소송을 단축 |
기간만료나 차임연체를 이유로 임대차계약이 종료되는 경우,
임대료가 시세에 비해 현저히 낮은 경우에는 임차인이 가능한
명도소송을 지연 시키면 서 오래동안 영업을 하려는 경향이 있습니
다.
이러한 경우 계약 종료시 이 후부터는 약정차임이 아닌 차임상당
부당이득을 청구할 수 있음에 착안하여, 차임상당 부당이득 청구를 위한 임료감정 신청을 하고 감정결과에 따라 시세에 맞는 임료를 청구하면, 임차인이 계속하여 영업할 이유가 사라지므로 자진명도를 하게 되는 등의 방법으로 명도 기간을 단축 시킬 수 있습니다.
소송 중 연체차임 완납시 소 취하할 것이 아니라 재판상 화해를 합니다. 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 진행하는 명도소소의 경우, 소송도중 임차인이 연체한 차임전부를 지급하고 임대인에게 소 취하를 요청하는 경우가 종종 잇습니다.
이 경우 단순위 소취하와 이에 대한 동의로써 소송을 종료시킬 것이 아니라, 재판부에 요청하여 "향후 1기분 이상 차임을 연체할 경우 건물을 명도하는 내용의 조정"을 함으로써 소송을 종료시키는 것이 바람직합니다(이러한 판결문은 제소전화해와 동일하게 대법원 확정판결의 효과를 가지게 됩니다)
이렇게 한다면 향후 차임을 연체하더라도 또다시 명도소송을 제기하는 일 없이 명도를 받을 수 있고, 임차인으로 하여금 경각심을 가지고 차임을 연체 하지 않게 하는 효과를 거둘 수 있습니다.
[ 상가 명도소송중 화해조서결정문 입니다.]
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