2014년에 바뀔 경매관련 제도는?

2014년에는 경매시장이 더 뜨겁게 달궈질 전망이다. 경매관련 법 개정을 통해 부동산경매와 관련된 제도 내지 절차가 대폭 개선되거나 달라질 것이기 때문이다.

먼저 올해 민법이나 민사집행법 개정을 통해 유치권 제도가 대폭 개선된다. 민사집행법 개정을 통해서는 최저매각가가 하향 조정되고, 그간 말도 많고 탈도 많았던 공유자우선매수신고 제도의 행사요건도 합리화 된다.

임차인 지위도 대폭 개선된다. 특히 주택임차인의 소액보증금 범위나 최우선변제액 한도가 상향 조정되고, 상가건물임차인의 임대차보호법 적용범위나 소액보증금 및 최우선변제 한도 역시 상향 조정된다.

또한 주택 및 상가건물 임대차 보증금의 월차임 전환율이 하향 조정되고, 그간에는 주택임대차보호법 적용이 배제됐던 법인의 직원용 주택도 앞으로는 주택임대차보호법이 적용될 예정이다.

1. 유치권 인수주의 폐지하고 소멸주의 채택

유치권 관련한 민사집행법 개정은 민법 일부개정법률안(2013년 1월 16일 입법예고)이 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되 미등기 부동산의 유치권자에 대해 부동산이 등기된 때부터 6개월 간 소로써 저당권설정청구를 할 수 있다고 규정하고 있어 이에 관련한 민사집행법 절차를 개정하는 차원에서 이뤄졌다.

이로써 현행 유치권자는 배당요구권자에 포함되어 있지 않아 유치권자가 민법 제322조 제1항에 의하여 경매를 직접 신청한 경우가 아니면 배당권자에 포함되지 않았으나 민법, 민사집행법 등 관련법이 개정되면 미등기 부동산의 유치권자에 대해 저당권설정청구권이 인정되므로 저당권설정청구권을 소로써 행사한 유치권자에게 배당요구권을 부여하여 유치권자가 배당절차에 참여할 수 있는 길이 열린다.

이는 경매로 인한 매각 시 매수인이 유치권 부담을 인수하는 인수주의를 폐기하고 매각부동산 위의 모든 유치권을 소멸하게 함으로써 매수인은 유치권에 대한 부담이 없는 상태에서 부동산을 취득할 수 있도록 소멸주의로 전환되는 중차대한 의미를 갖는 것이다.

배당요구권자인 저당권설정청구의 소를 제기한 유치권자가 있었으나 배당 당시 아직 저당권 등기가 경료되지 않은 경우에는 그 유치권자에게 바로 우선변제권이 있는 것과 같이 배당을 할 수 없으므로 이러한 유치권자가 있으면 일단 공탁을 하고, 차후 유치권자의 저당권설정청구의 소가 받아들어지면 그에게 배당하고 받아들여지지 않으면 종전의 배당권자에게 배당하게 된다.

민법 개정안에 따르면 미등기 부동산에 대하여 유치권을 가진 채권자는 그 부동산이 등기된 날로부터 6개월 내에 소로써 저당권설정청구권을 행사하여야 하고, 이 기간 내에 행사하지 않으면 저당권설정청구권뿐만 아니라 유치권도 소멸하는 것으로 하였다.

2. 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법 적용

주택임대차보호법 일부개정법률안(2013년 4월 25일 입법예고)은 중소기업기본법 제2조에서 정한 중소기업자의 범위에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법이 적용되도록 하였다.

그간에는 직원용 주택을 매수할 여력이 없는 중소기업이 주택을 임차하여 직원에게 제공하고자 하여도 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금 보호에 애로가 있었으나 이번 개정으로 2014년부터는 보증금을 보호받을 수 있게 됐다. 이제는 법인 직원이름으로 임차된 주택의 경우에도 임대차분석에 있어 주의를 요하는 사항이 됐다.

3. 최저매각가격 하향 조정

부동산경매절차의 신속성을 제고하기 위해 최저매각가격을 하향 조정하는 방안(민사집행법 일부개정법률안, 2013년 5월 3일 입법예고)도 마련됐다.

따라서 내년부터는 첫 매각기일에 최저매각가격이 최초감정평가액이 아니라 최초감정평가액을 참작하여 결정한 ‘매각기준가격’에서 20%를 차감한 금액이 최저매각가격이 될 예정이다.

4. 공유자우선매수제도의 행사요건 합리화

그간 공유자우선매수권은 공유자가 경매절차를 지연시킬 목적으로 또는 경매대상 공유물건을 수차례 유찰시킨 후 공유자가 헐값에 공유물건을 취득할 목적으로 악용되어 왔다.

그런 악용을 방지하기 위해 민사집행법 일부개정법률안(2013년 5월 3일 입법예고)은 공유자우선매수신고 시 보증금을 제공하지 않거나 신고를 철회한 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고, 그 행사 횟수도 1회로 제한하는 규정을 뒀다.

5. 소액임차인 보증금과 최우선변제액 기준 조정

주택 및 상가건물임대차보호법 개정(2013년 10월 14일 입법예고)을 통해 수년째 오르고 있는 전세가 현실에 맞춰 소액임차인으로서 보호되는 보증금 범위와 보증금 중 최우선변제되는 일정액 범위가 대폭 조정된다.

먼저 주택의 경우 소액임차인 범위를 서울 9500만원, 수도권 등 과밀억제권역 8000만원, 광역시 6000만원, 그 밖의 지역은 4500만원으로 확대된다. 이 보증금 중 최우선변제되는 일정액의 범위 역시 서울 3200만원, 수도권 등 과밀억제권역 2700만원, 광역시 2000만원, 그 밖의 지역은 1500만원으로 확대된다.

상가건물의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 범위를 서울 4억원, 수도권 과밀억제권역 3억원,광역시 2억4천만원, 그 밖의 지역은 1억8천만원으로 확대된다.

소액임차인의 범위는 서울 6500만원, 수도권 등 과밀억제권역 5500만원, 광역시 3800만원, 그 밖의 지역은3000만원으로 조정되며, 이 보증금 중 최우선변제되는 일정액도 서울 2200만원, 수도권 등 과밀억제권역 1900만원, 광역시 1300만원, 그 밖의 지역은 1000만원으로 확대 조정된다.

최우선변제되는 일정액의 범위가 확대되면서 금융기관의 주택 및 상가건물 담보대출 시 담보가치에 따른 대출금액 조정이 불가피해졌고, 입찰자 입장에서도 다가구주택이나 근린주택 등 임차인이 많은 건물에 대한 임대차분석 시 보다 더 신중한 분석이 요구될 것으로 보인다.