권리금계약 시 유의사항
위반건축물은 없는지 확인
건축물대장을 발급해서 불법건축물인지 확인해야 하며, 위반건축물
철거 후 영업가능 여부아 위반건축물을 존치할 때 이행강제금은 누가 부담해야 할지 자세히 살펴봐야 하며, 위반건축물이 건축물대장에 등재되지 않을 때도 있으므로 필요할 경우 건축물대장의 내용과 실물을 비교. 점검해야 한다. 특히 허가 업종일 경우 위반건축물은 허가가 승계되지 않거나 신규허가, 등록을 못할 수 있습니다.
임대인 및 권리금관계 확인
또한 토지와 건물의 등기부등본을 발급받아 임대인이 소유권자인지 또는 적법한 대리인인지 등을 확인해야 합니다.
경매에 넘어갔을 때 상가는 주택에 비해 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우가 많은데 소유권 이외의 권리관계도 면밀히 검토해야 합니다. 저당권은 등기부에 표시되므로 대출금액을 알 수 있으나, 등기부에
표시되지 않는 다른 임차인의 임대차계약에 관한 내용은 건물주나 공인중개사에게 요청해 확인
임대인의 의사
임대인이 월세를 임차인이 생가하는 것 이상으로 신규 임차인에게 인상 요구하거나 업종을 이유로 신규임차인과 의 계약을 거부하면 신규임차인은 예상했던 본 계약을 체결할 수 없게 된다.
“권리금 계약할 때 일반적으로 ”소유자 와 양수인 간 임대차계약이 체 결되지 못할 경우 권리.양.수도 계약은 해제되고 이미 지불한 금원은
원상회복한다“ 라고 약정하지만 권리금계약이 해제됐을 때 기존 임차인과 양도인이 수수한 권리금을 다 써버렸다면 신규임차인으로는 지급했던 권리금 일부를 반환받기 쉽지 않을 수도 있습니다.
영업자 지위승계
영업자의 지위승계가 필요한 경우 신규임차인은 권리금의 잔금을 기존임차인에게 지급할 때 영업자의 권리이전에 필요한 서류를 미리 확인 받아서 승계할 수 있도록 해야 합니다.
기존임차인이 어떤 이유에서 인감증명서등을 떼어주지 않거나 연락이 끊기면 임차인은 제때 영업할 수 없게 됩니다.
영업임차인은 영업허가명의 변경절차를 이행하라는 민사소송을 제기해 승소한 후 , 그 판결문 사본을 첨부해 영업자의 지위승계를 할 수 있습니다. 하지만 예상했던 일에 차질이 생기는 것은 감수해야 합니다.
또한, 행정처분에 관한 사항은 영업자지위승계신고서에 첨부하지만, 권리금을 계약할 때 미리 확인해 양수인이 선의의 피해가 없게 해야 하며 행정처분 등에 관한 내용은 새올전자민원창구에서 확인할 수 있습니다.
용역수수료
권리금은 중개대상물이 아니므로 “공인중개사법”에서 규정하고 있는
중개수수료상한요율을 적용하지 않기 때문에, 개업고인중개사가 양도인에게 권리금에 대한 수수료를 과하게 요구 했을 때 다툼이 종종 일어난다. 그러므로 당사자는 권리금계약을 체결하기 전에 공인중개사와 수수료를 미리 협의해서 권리금 수수료에 관한 다툼을 방지하는 것이 좋읍니다