‘상가건물임대차보호법’의 적용범위는?
상가건물임대차보호법은 보증금이 일정금액 이하(지역 별로 그 액수는 달라진다)인 경우에만 적용된다. 보증금과 월 차임(임대료)이 같이 있는 임대차계약이라면 월 차임에 100을 곱한 후 보증금을 합한 금액(‘환산보증금’이라고 부른다)이 일정금액 이하여야 한다.
예컨대 서울은 환산보증금과 보증금의 합이 4억원 이하여야 상가건물임대차보호법의 적용대상이 된다. 예컨대 보증금 5000만원에 월 차임 300만원이라면 월 차임 300만원에 100을 곱한 후 보증금 5000만원을 합한 금액이 3억5000만원이므로 상가건물임대차보호법의 적용대상이 된다.
상가건물임대차보호법의 일부 규정은 보증금이 일정금액을 초과하는 경우에도 적용된다. 구체적으로 상가 임차인의 대항력에 관한 규정, 계약 갱신에 관한 일부 규정, 권리금에 관한 규정 등이다.
상가건물 임차, 언제까지 가능할까?
● 임대차기간
임대차기간을 1년 미만으로 약속하였더라도 임차인은 1년의 임대차기간을 보장받을 수 있다. 한편 임차인이 1년 미만의 임대차기간이 유효하다고 주장하는 것은 무방하다.
● 계약갱신
임차인이 시설비를 투자하여 영업을 하는 도중에 임대차가 종료되는 것을 막기 위하여 임차인에게 계약갱신 요구권이 인정된다. 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차가 갱신된 경우 갱신 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 이 경우 차임과 보증금을 일정 한도에서 높이거나 낮출 수 있다. 다만 임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차가 갱신되더라도 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 넘지는 못한다.
임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인과 임차인이 모두 계약해지를 통지하지 않으면 임대차계약은 자동적(묵시적)으로 갱신되고 그 존속기간은 1년이다. 임대차계약이 자동적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과가 발생한다. 반면 임대인은 1년이 지나기 전에 계약해지 할 수 없다.
임차인의 권리금 회수 기회 보장!
상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하기 위한 규정을 두고 있다. 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절해서는 안 된다. 또한 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되고, 방해한 경우 임차인의 손해를 배상해야 한다.
다만 임차인은 임대차 종료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 위와 같은 보호를 받을 수 있음에 유의해야 한다. 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후 임대차가 종료된 경우 권리금 보호를 받을 수 있는지에 대해서는 법원의 태도도 정리되지 않은 상황으로 보인다.
● 임차점포가 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있을까?
임차점포가 경매되는 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙이므로, 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 보호를 받지 못한다. 즉 경매로 인하여 점포의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절했더라도 임차인은 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없다.
다만 선순위 담보권자가 없고 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖추었으며, 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못했다면 예외가 인정된다. 즉 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 그에 따라 상가건물임대차보호법상의 권리금 보호를 받을 수 있다.
보증금과 차임 증감 청구 가능
보증금과 차임을 정한 이후 경제 사정이 변동 되는 등 보증금과 차임 증감이 필요한 경우 임대인과 임차인은 보증금과 차임의 증감청구를 할 수 있다. 다만 임대인이 임차인에게 증액을 청구하는 경우 9% 이상 증액 청구할 수 없고, 증액을 한 후 1년 이내에는 증액을 다시 청구할 수 없다.
임차인 보호를 위한 다양한 법률
●대항력 임대차 기간 중 임대인이 임차점포를 매도한 경우 임차인은 매수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있나요?
상가임차인은 점포를 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날 0시부터 상가임대차보호법에 따른 대항력을 가지게 된다. 대항력이 갖추어진 이후에는 임차인은 임차점포의 매수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있다.
●우선변제권 임대인의 사정이 어려워져서 임차점포가 경매로 넘어가는 경우, 임차인의 보증금은 어떻게 되나요?
상가임대차보호법 상 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차점포의 경매 시 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 상가임차인은 점포를 인도받고 사업자등록을 신청하고 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 우선변제권을 가지게 된다.
●최우선변제권 임차권보다 선순위 근저당권이 있는 경우 임차인의 보증금은 보호받을 수 있나요?
원칙적으로 임차인은 임차점포의 선순위 근저당권자가 변제받은 이후에야 자신의 보증금을 변제받을 수 있다. 그러나 임차인이 상가임대차보호법상 대항력을 갖추고 보증금이 일정금액(서울은 6500만원, 지역 별로 그 액수는 달라진다) 이하이면, 보증금 중 일정금액(서울은 2200만원, 지역별로 그 액수는 달라진다)을 한도로 하여 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부
● 점포 분양 당시 상가 업종제한규약이 체결된 후, 다른 점포의 매수인이 상가 업종제한규약을 위반했다면 임차인은 어떻게 대처해야 하나요?
판례는 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 본다.
임차인의 원상회복의무
임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차점포를 원상복구하여 임대인에게 반환해야 한다.
● 임차인이 내부시설이 이미 되어 있던 점포를 임차한 후 시설을 추가한 경우, 임차인의 원상복구범위는 어디까지인가요?
판례에 따르면 별도의 약정이 없는 한 임차인이 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되고 전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복할 의무는 없다.
● 임대인의 경우 임차인이 임차점포를 원상회복하여 반환할 때까지 보증금을 반환하지 않아도 된다. 그런데 사소한 부분이 원상회복 되지 않았다는 이유로 임대인이 임차보증금 전액의 반환을 거절할 수 있나요?
판례에 따르면 원상회복이 안 된 부분이 사소하다면 임대인은 그것을 이유로 임차보증금 전액의 반환을 거절할 수는 없다. 다만 임대인은 원상회복이 안 된 부분의 원상회복에 소요되는 비용을 임차보증금에서 공제한 후 반환할 수 있다.
출처: 대한구조법률공단
기사입력:2018. 6. 8.
[출처] ‘상가임대차보호법’ 적용 안되는 상가가 있다?|작성자 법률N미디어