계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 5년이 지난 경우에도 권리금회수 기회를 보호
1. 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다.
* 계약갱신요구권이란 임대차 기간이 종료하였더라도 임차인이 임대인에게 다시 계약을 체결할 것을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
2. '권리금 보호'는 임대차가 종료될 때 적용하는 것이므로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지와는 관련이 없습니다.
임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?
1. 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐 이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금을 요구할 수는 없습니다.
* 권리금 게약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금게약을 통해 할 수 있습니다.
2. 다만, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해 할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다 (제10조4. 제3항)
임차인이 임대차계약 당시 지급하였던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에 요구할 수 있나요?
1. 권리금의 액수는 임차인과 신규임차인 간의 권리금 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을
신규임차인에게 요구할 수도 있습니다.
2. 만일 임차인의 노력으로 해당 상가의 상권이 번창하고, 매출이 늘어나는 등 영업의 개관적 가치가 상승하였다면, 더 큰액수의 권리금을 신규임차인과 합의하여 정할 수 있습니다.
* 그러나 매출이 떨어지는 등 영업의 개관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다
적은액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있습니다.
권리금 회수 방해행위를 한 임대인을 상대로 손해배상소송을 제기한 경우 권리금 금액
1. 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
2. 즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와 임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 둘 중 낮은 금액이
임차인이 지급 받을 수 있는 손해배상액의 상한이 되는 것입니다.
* 임대차 종료 당시 개관적으로 형성되어 있는 권리금 액수는 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를
객관적으로 평가하여 결정되게 됩니다.
* 국토부교통부장관은 '권리금에 대한 감정평가의 절차 및 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다'고 규정하고 있습니다.
* 다만, 객관적 권리금 액수는 최종적으로 손해배상 소송에서 법원이 정하는 감정인의 감정을 통해 결정될 수 있을 것입니다.
권리금 보호규정의 적용이 배제되는 경우
1. 개정법 제10조의5는 상가건물이
① 유통산업발전법에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 경우
② 국유 혹은 공유재산인 경우 권리금 규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있습니다.
대규모점포란?
① 하나의 대규모 점포로 기능하는 건물 1개의 면적이 3천㎡ 이상 되는 경우, 혹은
② 두개 이상의 건물이라고 하더라도 하나의 대규모 점포로 기능하고 건물간 거리가
50m 이내이면서 건물 면적의 합계가 3천㎡ 이상 되는 경우를 말하고, 백화점, 대형마트 등이 이에 해당된다고 보면 될 것입니다.
국유 또는 공유재산이란?
국유재산이란 국가가 소유하는 부동산·선박·증권·지식재산 등 재산을 의미합니다.(「국유재산법」 제2조)
공유재산이란 지방자치단체가 소유하는 부동산·선박·증권·지식재산 등 재산을 의미합니다.(「공유재산 및 물품 관리법」 제2조)
즉, 국유재산은 국가 소유재산, 공유재산은 지방자치단체 소유재산을 의미합니다.
임대인이 미리 임대차계약 쳬결의 거절의사를 표시한 경우에도, 임차인은 신규임차인을 주선하여야만 임대인에게 권리금회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있나요?
1. 임대인이 임차인에게 신규임차인을 주선하여도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 명시적으로 표시했다면 이러한 임대인의 행위는 법 제10조의4 제1항 제4호의
'그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다.
2. 따라서 이런 경우 임차인의 주선행위는 아무 의미가 없을 것이므로 임차인이 실제 신규임차인을 주선하지 않더라도 바로 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로
손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 물론 임대인에게 계약 거절의 정당한 사유가 있다면 손해배상 책임이 면제된다고 할 것입니다.
임대인은 신규임차인의 보증금, 차임 지급능력에 대하여 어떻게 판단할 수 있나요?
임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금, 차임 지급능력 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여
자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하며, 임대인은 신규임차인에 대한 정보를 요구할 수 있습니다.
주의사항
① 권리금회수기회를 법적으로 보호받을 수 있는 임대차 종료 전 3개월의 기간
② 법 10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회의 보호를 받을 수 없습니다.
③ 법 10조의4 제2항 각호의 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절하여도 권리금 회수방해행위가 되지않습니다.
④ 임대인이 권리금 회수 방해를 한 경우, 임대인에 대한 권리금 상당의 손해배상 청구는 임대차 종료 후 3년 이내에 하여야만하고,
그 기간이 경과하면 손해배상청구권은 소멸합니다.