1. 유치권자의 선관주의의무

민법 제324조는 유취자의 선관주의의무를 규정하고 있습니다.

제1항은 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한 다고 규정 있으며,

제2항은 채무자의 승낙 없이 유치권자가 유치물의 사용, 대여 또는 담

보 제공을 하지 못하도록 규정하고 있습니다.

* 다만, 단서로 유치물의 ‘보존에 필요한사용’은 예외로 하고

있습니다.

제3항은 유치권자가 선관주의 의무에 위반한 때에는 채무자는 그 유

취권을 소멸을 청구할 수 있다.

2. 유치물의 ‘보존에 필요한 사용’ 인지 여부 (긍정)

▶ 유치권 소멸하지 않음

대법원은 “공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치 물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다.“ 라고 판사하여 선관주의 의무 위반이 아니어서 유치권은 소멸되지 않는다고 하고 있습니다.(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684판결 )

+ 다만, 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별 한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무 가 있다고 판결 하였습니다.

3. 유치권이 소멸하지 않는 것의 법적효과

유치권이 적법. 유효한 겨우, 목적물이 경매절차를 통해 매각되더라도

유치권은 소멸 되지 않고 인수되는 것이 원칙입니다(민사집행법 제

91조5항. 인수주의 ).

따라서 경매로 인한 ‘압류’의 효력이 발생하기 전에 유치권 취득한 경

우에는 최선순위의 저당권보다 뒤에 성립한 유치권이더라도 매각으로 유치권은 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있습니다.

참고로 토지와 건물의 경매개시결정은 별개여서 위 판레의 경우, 토지 경매개시결정의 기입등기 후 개동이가 건물을 점유했더라도 임의경매 개시결정에 따른 부동산의 압류의 처분금지효에 반하지 않는다고 보 았습니다.

4. 유치권자의 과실수취권

민법 제323조는 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다 고 규정하고 있습니다.

충당한 금액은 공사대금채권에서 그 차임상당액은 공제되게 됩니다.