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[판레] 과다한 채무가 있음에도 불구하고 공사를 한 것은 유치권을 인정할 수 없다

관리자 | 2016.10.30 19:04 | 조회 3835




대전고법 2004. 1. 15. 선고 2002나5475 판결

[건물명도] 상고[각공2004.3.10.(7),284]

【판시사항】

부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한 자가 공사대금채권에 기초하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 한 사례


【판결요지】

건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 설정되어 있는 등으로 부동산 소유자의 재산상태가 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후의 사용·수익 약정을 체결하여 건물의 일부를 점유하였다면 수급인이 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 수급인의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 수급인이 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야 한다고 한 사례.

【참조조문】

민법 제2조, 제320조, 제664조

【참조판례】

대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395)

【전 문】

【원고,항소인】 황성례 (소송대리인 변호사 김충식)

【피고,피항소인】 설이주 외 4인 (소송대리인 한밭 법무법인 담당변호사 김동환 외 2인)

【피고2내지5의보조참가인】 설이주 (소송대리인 한밭 법무법인 담당변호사 김동환 외 2인)

【제1심판결】대전지법 2002. 6. 20. 선고 2001가합4372 판결

【변론종결】

2003. 11. 20.

【주문】

1. 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다.

2. 원고에게,

가. 별지 기재 건물 중,

(1) 피고 설이주는 2층 근린생활시설(일반음식점) 486.77㎡ 및 주택 103.71㎡, 5층 근린생활시설(일반음식점) 590.48㎡, 6층 근린생활시설(일반음식점) 586.74㎡를,

(2) 피고 국진호, 이순복은 2층 근린생활시설(일반음식점) 486.77㎡ 및 주택 103.71㎡를,

(3) 피고 연규원은 5층 근린생활시설(일반음식점) 590.48㎡를,

(4) 피고 김억년은 6층 근린생활시설(일반음식점) 586.74㎡를

각 명도하고,

나. 2001. 2. 19.부터 위 각 부분의 명도완료일까지,

(1) 피고 설이주는 월 금 7,721,140원의 비율에 의한 금원을,

(2) 피고 설이주와 연대하여 위 금원 중, 피고 국진호, 이순복은 연대하여 월 금 2,579,160원의 비율에 의한 금원을, 피고 연규원은 월 금 2,579,160원의 비율에 의한 금원을, 피고 김억년은 월 금 2,562,820원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

3. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다.

4. 제2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지및항소취지】

1. 청구취지

주문 제2항과 같은 판결 및 피고 설이주는 원고에게 별지 기재 건물의 옥상 중 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㈀부분 조립식 패널강판지붕 가건물 사무실 35.9㎡를 명도하고, 2001. 2. 19.부터 위 명도완료일까지 월 금 89,600원의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

2. 항소취지

주문과 같다.

【이유】

1. 기초사실

가. 갑 제1호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제3호증의 1, 2, 3, 을 제4호증의 3, 4의 각 기재와 당심 증인 김호은의 증언(뒤에서 배척하는 부분 제외), 제1심법원의 현장검증 결과, 대전 서구청장에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

(1) 본래 김헌태, 이선희가 공유하던 별지 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 김헌태의 지분에 관하여 1999. 5. 1. 경매절차(대전지방법원 99타경23505)가 개시되었고, 후에 1999. 10. 19. 위 건물 전부에 관한 경매절차(같은 법원 99타경51852)가 개시되어 위 경매절차와 중복되었는데, 원고는 위 경매절차에서 위 건물을 낙찰받아 2001. 2. 16. 대금을 완납하고 2001. 2. 19. 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 피고 설이주는 1999. 4. 26.경 위 김헌태, 이선희로부터 이 사건 건물 중 2층, 5층, 6층 부분에 대한 점유 및 사용·수익을 허락받고, 그 무렵부터 이 사건 건물 중 2층의 주택부분 또는 위 건물의 관리사무실 용도로 건축된 청구취지 기재 옥상 가건물에 거주하면서, 1999. 5. 31.경에는 5층 부분에 "남자만활어회"라는 상호로, 6층 부분에 "도시 속의 시골"이라는 상호로 영업신고 명의를 이전받는 등 위 건물 2층, 5층, 6층 부분과 옥상 가건물을 관리·점유하여 왔다.

(3) 피고 국진호는 1999. 8. 27.경 피고 설이주로부터 위 건물 2층 부분의 사용을 허락받고 "도시 속의 시골"이라는 상호로 영업신고를 한 후 그 무렵부터 위 부분을 관리·점유하여 왔으며, 피고 이순복은 2001. 3. 30.경 임대차의 형식으로 피고 설이주로부터 위 부분의 사용을 허락받고 2001. 4.경부터 "조타조아", "갑천옥" 등으로 상호를 변경하며 음식점 영업을 하면서 위 부분을 점유하여 왔다.

(4) 피고 연규원은 2000. 4.경 피고 설이주와 그로부터 임대차의 형식으로 위 건물 5층 부분의 사용을 허락받은 소외 신태호로부터 위 부분의 사용을 허락받고 이를 점유하여 왔다.

(5) 피고 김억년은 2000. 9. 6.경 임대차의 형식으로 피고 설이주로부터 위 건물 6층 부분의 사용을 허락받고 이를 점유하여 왔다.

(6) 원고는 이 사건 소제기 전 피고들에 대하여 대전지방법원에 점유이전금지가처분(대전지방법원 2001카합325, 2001카합377, 2001카합441 등)을 신청하여 이를 인용하는 결정이 있었다.

나. 위 인정 사실에 의하면, 피고 설이주는 이 사건 건물 중 2층, 5층, 6층 및 청구취지 기재 옥상 가건물을, 피고 설이주와 공동으로, 피고 국진호, 이순복은 공동하여 위 2층 부분을, 피고 연규원은 5층 부분을, 피고 김억년은 6층 부분을 각각 점유하고 있다고 할 것이므로, 별다른 사정이 없는 한 피고들은 위 건물 및 그 옥상 가건물의 소유자인 원고에게 각 점유부분을 명도하고, 피고들이 이를 점유함으로써 원고가 해당 부분을 사용·수익하지 못함으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다(피고 설이주에 관하여, 위 피고가 나머지 피고들에 대하여 임대차의 형식을 취하여 각 점유부분의 사용을 허락하였다고 하더라도, 위 인정 사실과 함께 뒤에서 보는 바와 같은 위 피고의 이 사건 건물 부분 점유 경위에 비추어 볼 때, 위 피고가 나머지 피고들에게 각 해당 점유부분을 인도하여 이를 현실적으로 점유하지 않게 되었다고 할 수는 없다).

2. 당사자들의 주장

가. 피고들은, 피고 설이주가 1999. 1. 5. 이 사건 건물의 전 소유자인 김헌태, 이선희로부터 위 건물 2층, 5층, 6층의 바닥 및 벽 수리, 내부 인테리어, 목공, 조경 공사 등을 공사대금 560,000,000원에 도급받아 그 공사를 완료하였으나, 공사대금을 한 푼도 지급받지 못하여 1999. 4. 26. 위 김헌태, 이선희와 사이에 위 공사대금의 지급을 위하여 위 피고가 위 건물 2층, 5층, 6층 부분을 점유·사용·수익하되 위 공사대금에서 매월 금 3,600,000원씩을 공제하기로 약정하고 그 무렵부터 이를 점유하였으므로, 위 피고에게는 위 부분들에 관하여 이를 점유할 권리인 유치권이 있고, 나머지 피고들도 위 피고로부터 각 점유 부분의 사용을 허락받아 이를 점유할 권리가 있다는 취지로 주장한다.

나. 이에 대하여 원고는, 피고 설이주가 전 소유자들과 공사도급계약을 체결하였다고 하는 1999. 1. 5. 당시에는 이미 이 사건 건물에 관하여 채권최고액 금 2,380,000,000원의 근저당권과 전 소유자들에 대한 여러 채권자들로부터의 가압류가 되어 있었고, 위 계약상의 공사 내용도 포괄적으로 정해져 있고 구체적인 공사 내용 및 기간, 소요된 비용 등도 밝혀지지 않는 등 실제 위 피고가 주장하는 바와 같은 공사가 시행되었는지도 의심스러우며, 전 소유자들로부터 한 푼도 공사대금을 지급받지 않은 채 공사를 진행하여 완료하고 나서 경매절차가 개시되기 직전에 위와 같은 사용·수익 약정에 이르게 된 점 등을 들어 피고들이 주장하는 바와 같은 유치권을 인정할 수는 없다는 취지로 주장한다.


4. 결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결 중 이와 결론을 달리한 원고 패소 부분은 부당하므로 이를 취소하고, 피고들에게 이 사건 건물 2층, 5층, 6층 부분 중 각 점유부분의 명도 및 명도일까지의 해당 부분에 관한 월차임 상당액의 비율에 의한 손해배상금의 지급을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별 지] : 생략

판사   이인복(재판장) 이두형 박영재
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