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RE:경매관련

관리자 | 2015.12.07 10:21 | 조회 1730
안녕하십니까.. 경매관련 문의사항 있어 이렇게 상담글 남깁니다. 

아버지 김규* 명의로 논산에 있는 한 모텔을 인수하였으며 11년경.. 13년 경 임대차 계약을 1억에 300만원으로 하고, 한 임차인에게 임차하여 주었습니다. 임대차 계약 종료가 15년 9월 25일이 었는데.. 저희가 사업이 망하는바람에 보증금을 돌려주지 못했습니다. 

그러나 그 임차인은 다른 곳에 모텔을 이미 계약했다며 이사를 한다고. 건물주인 저희 아버지와 별도로 약정서를 작성하고 저희 모텔에서 9월 말경에 나갔습니다. (밑 참조)

나가기 전 저희 어머니 이명* 에게 전대차 계약을 맺고, 사업자 등록을 저희 어머니가 내고 장사를 하라 하였습니다. 즉 자신들은 보증금 1억에 대한 경매를 진행하고, 별도로 보증금 1억에 대한 이자 1%를  갚으라고 합니다. 



아버지가 맺은 약정서의 내용은


임대인과 임차인간의 임대차 만료일이 15년 9월 25일이나 임대인이 임대보증금을 마료일에 지불치 못하므로 상호간의 다음 사항을 약정합니다. 

1. 임대인은 임대보증금의 일부 금 3천만원을 15년12월25일에 지불하고 금 3천만원은 16년 3월 25일, 나머지 잔금 4천만원은 16년 6월25일에 완납 지불하기로 약정한다. 

2. 임차인은 임대차기간 만료일인 15년 9월 25일 이후에 전세권 설정 부종산을 경매신청하기로 하고, 12월 25일에 임대인이 3천만원을 지불 시 경매는 취하하기로 한다. 
경매신청과 관련된 비용은 임차인이 지급하기로 하고, 임대인이 임대보증금을 변제치 못하여 경매물건이 낙찰 시 임대인은 모든 것을 포기한다. 

3. 임대보증금 미지급으로 인한 이자로 임대인은 임차인에게 월 1%로 지급하고, 일부를 변제시 이자는 임대보증금 나머지에 대한 1%로 지급한다. 단 이자는 15년 11월 5일부터 지급하기로 한다. 


임대차 기간에 임차인이 장사가 안된다고 지불하지 않은 밀린 차임이 900만원이 있는데.. 이건 저기 약정서에 포함되지 않고 누락되어 있습니다. 
차임을 받지 못한 것에 대해서.. 차임을 요구하는 내용증명같은것을 따로 보내어도 될까요? 
지금 임차인이 이자를 주지 않고, 사업장에 어머니가 상주하고 있지 않다며, 별도 소송을 진행할거라고 협박하고 있습니다.
저 경우에도 별도 점유의 의무? 뭐 그런게 발생하는건가요? 
자기 발로 스스로 나간것이 임차인인데.. 
현재 모텔은 어머니가 몸이 좋지 않으셔서 아시는 지인을 고용하여 모텔 장사를 하고는 있습니다. 
그리고 1주에 2~3차례 산청에서 올라오셔서 같이 일을 하시구요..

모텔이 경매에 들어가면.. 자신들 보증금 1억을 배당받을 텐데.. 저희는 밀린 차임 900만원을 어떻게 받아내야하는지요..

그리고 지금 이런 상황에서 어떻게 하는게 좋을지도 궁금합니다..답변 부탁드립니다. 정말 감사합니다. 

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 안녕하세요
전대차 계약은 3인 즉 임대인(아버지) 임차인. 어머니(전차인) , 임대인이 승인하고 전대차 계약을 작성 하였으면
계약은 성립은  하겠지만  전대차보증금  없이 계약을 했으니  효력이 없게읍니다.

약정서내용
 1.약정으르 맺은 관게로 보증금에 대한 연 1% 이자는 성립하겠읍니다.
 2. 임찬인이 경매신청시 당연히 임대인은 포기 하겠지요
   ( 바로 경매신청 못합니다. 등기부 등본 확인 하여 전세권이 설정 되어 있으면  경매신청 가능)
 3.  차임 받지 못한 900만원은 내용증명 보네시고  차후 경매진행후 배당이의 제기 하면 될 것 같읍니다.
 4.  임차인이 이자를 주지 않을시 별도소송 은  손해배상 소송인데  경매신청
 5. 어머니가 지인을 고용하여 영업을 하고 있는 것  상관 없읍니다.
 6. 별도점유 필요 없읍니다.

 이내용은 주관적인 답변 입니다
 참고하시고
   더 궁금한 사항은 전화 주세요
   010-5132-1566
   감사합니다.

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