소액임차인이 보호받지 못하는 경우
부동산중개업자 중에는 간혹 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인은 무조건 보호 되는 것처럼 말하며 시세에 비하여 상당히 저렴한 주택에 입주할 것을 권하는 경우가 있습니다.
그러나 소액임차인의 보증금이라 하더라도 주택임대차보호법에 따른 최우선변제보증금이 무조건 보장되는 것은 아닙니다.
이에 관한 대법원 판레 (2005. 5. 13. 선고 2003다 50771판결)는, 임대인이 채무초과 상태에서 그 소유의 유일한 주택을 임대하는 행위를 사해행위(詐害行爲)로 보면서, 일종의 법정담보물권에 해당하는 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권의 근거되는 법률행위인 임대차계약도 취소의 대상이 될 수 있다고 판단하고 있습니다.
즉, 임대차계약이 사해행위로 취소되는 경우, 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금액 상당의 부당이득반환채권을 가지는 일반채권자에 불과하게 되기 때문에. 이미 채무 초과 상태에 있는 임대인으로부터 임대차보증금을 변제 받는 것은 사실상 불가능하게 됩니다.
더욱이 임대차 계약을 체결할 때 이미 주택에 여러 건의근저당권과 가압류 등기 및 체납처분이 되어있고, 전세가(임대차보증금액)도 부동산 시세에 비하여 지나치게 잦은 사정이 있는 경우에는 소액임차인으로서 보호받지 못하게 될 가능성이 더욱 큽니다.
거주했더라도 임대인 채무초과 알았다면 임대차계약은 사행행위 |
아파트에 여러 건의 근저당이 설정돼 있어 임차인이 임대인의 채무초과 상태를 알고 있었다면 임대인의 임대차계약은 사해행위(詐害行爲, 채권자를 해할 목적으로 채무자의 재산에 대해 이뤄지는 법률행위)에 해당하므로 임차인은 보증금을 우선변제 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.
대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 지난달 23일 채권자 한국자산관리공사가 채무자 정모씨의 아파트 임차인 김모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2012다20222)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다.
재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선해 변제받을 수 있는 일종의 범정담보물권을 부여한 것이므로 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해준 행위는 사해행위 취소 대상이 된다"고 밝혔다.
재판부는 "소액보증금 최우선 변제권을 갖는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯해 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관해 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이지만 그렇다고 해서 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니다"라고 설명했다.
재판부는 "김씨 등이 임대차 계약 체결 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였고 김씨 등도 이를 잘 알고 있었던 점, 임대차보증금 시세가 1억1000만원에 이르는데도 김씨의 보증금은 1700만원, 다른 임차인 송모씨의 임차보증금은 1800만원에 불과해 지나치게 저렴한 점, 김씨가 성인 남자 혼자 거주할 방을 구하면서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있는 아파트를 다른 임차인과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차해야 할 필요가 있는지 의심이 가는 점 등을 종합하면 김씨 등이 진정한 임차인인지에 관해 의심의 여지가 있어 사해행위의 악의에 대한 추정이 번복됐다고 보기 어렵다"고 판단했다.
H저축은행은 2006년 9월 정씨에게 1억6800만원을 대출하면서 정씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억2000여만원의 근저당설정등기를 마쳤다. H저축은행으로부터 정씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 지난해 4월 아파트에 대한 임의경매를 신청했다. 법원이 2009년 임대차계약을 맺은 김씨 등을 1순위, 또다른 채권자 인천남구를 2순위, 자산관리공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 자산관리공사는 소송을 냈다.
1심은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당한다고 판결했으나, 2심은 김씨 등이 실제로 보증금을 지급해 거주한 사실을 들어 사해행위가 아니라고 판결했다.
부동산을 토지와 그 정착물이라고 규정하고 있고, 일상생활에서 이러한 부동산을 둘러싼 법률분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 부동산을 거래하면서 문제가 생기는 경우 아무리 사소한 문제라도 부동산 관련은 사전에 부동산 전문 법률전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 나의 재산을 지키는 길이라는 것을 기억해야 할 것입니다
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* 임차인 배당금 수령 시 서류
낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서 1통
낙찰자의 인감증명서 1통
임대차계약서 원본 1통
(전세권.임차권 등기원본필증 원본)
주민등록등본 1통
(주소 이전시 주민등록 원 초본 1통)
본인 신분증. 도장
배당이의 소송
*승소시 변호사비용은 상대방에게 청구할 수 있습니다.
최병훈 사무장 ☎ 010-5132-1566