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임대차계약해지를 원인으로 소송비용을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부

관리자 | 2016.09.07 20:15 | 조회 11245

“임대인 소송비용은


 임차인의 채무에 해당하므로, 당연히 공제”



임차인이 임대료를 연체해 건물주(임대인)로부터 소송을 당했을 때 발생한 임대인의 소송비용(변호사 수임료 등)은 임차인이 지불한 임대차보증금에서 공제돼야 한다는 대법원 판결이 나왔다.

A(43)씨는 B웨딩과 2009년 12월 부산에 있는 3층짜리 건물을 임대차보증금 1억원, 월차임 450만원, 임대차기간 36개월로 정하는 임대차계약을 맺었다.

그런데 B웨딩은 이듬해 12월 J(32)씨에게 임대차보증금 반환채권을 양도했고, 이에 J씨는 며칠 뒤 내용증명우편으로 A씨에게 이를 알렸다.

차임을 내지 못한 B웨딩은 결국 A씨로부터 건물명도 등의 소송을 당했고, 법원은 “B웨딩은 건물을 인도하라. 밀린 월세와 소송비용(315만원)을 부담한다”고 판결했고 이후 확정됐다.

A씨는 J씨 외에도 B웨딩의 임대차보증금에 대한 채권자가 여럿 나오자 B웨딩의 연체차임 8818만원과 소송비용 315만원을 공제한 금액 867만원을 공탁했다.

그러자 J씨는 “피고는 B웨딩으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 원고에게 8000만원을 지급할 의무가 있고, 소송비용을 공제하면 안 된다”며 소송을 냈다.

1심은 A씨의 무변론으로 J씨의 청구를 받아들여 “A씨가 J씨에게 8000만원을 지급하라”고 판결했다.

항소심은 J씨가 보증금반환채권을 양수했을 당시는 B웨딩과 A씨 간에 소송이 발생하기 이전이기 때문에 소송비용액채권이 성립했다고 볼 수 없다며 A씨가 반환해야 할 보증금에서 소송비용을 제외해서는 안 된다고 판단했다.
 

대법원 제3부(주심 박보영 대법관)는 J(32)씨가 A(43)씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심 대법원 2012.9.27. 선고 2012다49490 판결

에서 “보증금에서 소송비용을 제외해서는 안 된다”고 판단한 원심을 깨고, 사건을 부산지법으로 되돌려 보냈다고 2일 밝혔다.

​                                                 

                                            ​

재판부는 “부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료돼 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것”이라며 “임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다”고 밝혔다.

이어 “피고가 임차인 B웨딩을 상대로 건물의 인도 등을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임차인의 채무에 해당하므로, 피고가 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다”며 “B웨딩이 원고에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고 피고에게 양도통지를 했어도 피고는 B웨딩이 건물을 피고에게 반환하기 전까지는 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다”고 설명했다.

재판부는 그러면서 “그럼에도 원심은 피고의 소송비용에 관한 공제항변을 배척하는 취지로 판단한 것은 부동산 임대차보증금의 담보적 효력에 관한 법리를 오해함으로써 판결결과에 영향을 미친 위법이 있어 사건을 다시 심리 판단케 하기 위해 원심법원에 환송한다”고 판시했다.  

 

 

대법원 2012.9.27. 선고 2012다49490 판결

[양수금][공2012하,1744]

【판시사항】

부동산 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송을 제기한 경우, 그 소송비용을 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 이미 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고 임대인에게 양도통지를 한 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)

【판결요지】

부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.

【참조조문】

민법 제615조, 제618조, 제654조

【참조판례】

대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361)

【전 문】

【원고, 피상고인】원고

【피고, 상고인】피고 (소송대리인 변호사 김정열)

【원심판결】부산지법 2012. 5. 10. 선고 2011나8413 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 그 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다( 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조).

원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 피고는 2009. 12. 1. 주식회사 이즈웨딩(이하 ‘이즈웨딩’이라고만 한다)과 이 사건 건물을 임대차보증금 1억 원, 월차임 4,500,000원(2010. 12. 1.부터는 월 5,000,000원), 임대차기간은 2009. 12. 1.부터 36개월로 정하여 임대하는 계약을 하였고, 이즈웨딩은 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차보증금을 지급한 사실, 이즈웨딩은 2010. 12. 30. 원고에게 이 사건 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 이즈웨딩으로부터 그 양도통지 권한을 위임받은 원고는 2011. 1. 6. 피고에게 위 채권양도의 통지를 한 사실, 피고는 2011. 6. 16. 이즈웨딩을 상대로 부산지방법원 2011가단63242호로 건물인도 및 차임지급을 구하는 소를 제기하여, 2011. 10. 28. 위 임대차계약이 이즈웨딩의 차임연체로 인하여 피고의 해지로 종료되었음을 이유로 이즈웨딩은 피고에게 이 사건 건물을 인도하고, 인도 시까지 차임 내지 차임상당 부당이득금을 지급하여야 하며, 소송비용은 이즈웨딩의 부담으로 한다는 판결이 선고되었고 그 무렵 위 판결이 확정된 사실, 그 후 피고는 부산지방법원 2012카확73호로 위 소송에 관한 소송비용액의 확정을 신청하여 이즈웨딩이 피고에게 상환하여야 할 소송비용액이 3,154,162원으로 확정된 사실을 알 수 있다.

위 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 임차인인 이즈웨딩을 상대로 이 사건 건물의 인도 등을 구하는 위 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 피고가 반환할 이 사건 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 할 것이고, 이즈웨딩이 원고에게 이 사건 임대차보증금 반환채권을 양도하고 피고에게 그 양도통지를 하였어도 피고는 이즈웨딩이 이 사건 건물을 피고에게 반환하기 전까지는 위 소송비용을 이 사건 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 할 것이다.

그럼에도 원심이 그 판시와 같은 사정을 들어 피고의 위 소송비용에 관한 공제항변을 배척하는 취지로 판단한 것은 부동산 임대차보증금의 담보적 효력에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   민일영(재판장) 이인복 박보영(주심) 김신

 

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