경매대행 상담신청
명도대행 상담신청
강제집행 컨설팅
경매당사자상담
경매서면 작성대행
경매소송상담
부동산소송
임대차명도

[판결] 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부

관리자 | 2020.03.03 09:09 | 조회 2592

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결

[건물명도][공2017상,841]



【판시사항】

임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극) / 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이되기 에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이되는지 여부(원칙적 소극) 및 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.

위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이되기 에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.

임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

【참조조문】

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 민법 제618조

【참조판례】

대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677)

문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 선화 담당변호사 김효언 외 1인)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울동부지법 2016. 3. 9. 선고 2015나23644 판결

【주 문】

원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울동부지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.

위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이되기 에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.

임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

가. 피고는 2010. 4. 23. 이 사건 건물의 공유자들인 소외인 등 5인(이하 ‘소외인 등’이라고 한다)으로부터 이 사건 건물의 1층에 있는 이 사건 점포를 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 187만 원(매월 말일 지급, 부가가치세 별도), 관리비 164,800원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 4. 29.부터 2011. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 피고는 그 무렵 소외인 등에게 임대차보증금을 지급하고 사업자등록과 함께 이 사건 점포를 인도받아 부동산중개업소를 운영하면서 임대차계약을 갱신하여 왔다.

나. 원고는 이 사건 건물에 관한 공유물분할을 위한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2014. 7. 30. 그 소유권을 취득하였다.

다. 피고는 2014. 7.까지 임대인인 소외인 등에게 차임과 관리비를 제대로 지급하지 않아 총 34,951,320원의 차임, 관리비 등을 연체하였고, 2014. 7. 30. 원고가 소유권을 취득한 후에도 계속 차임 등을 지급하지 않았다. 그리하여 원고는 2014. 11. 7. 피고에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하였다

라. 피고가 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 8개월간 연체한 차임, 관리비와 부당이득금은 합계 17,906,240원[= 월 2,238,280원(차임 1,870,000원 + 부가가치세 187,000원 + 관리비 164,800원 + 부가가치세 16,480원) × 8개월]에 이르고, 또한 피고는 위 기간 동안 기료 693,507원과 수도료 39,664원도 지급하지 않았다.

마. 피고는 2015. 6. 12. 원고에게 이 사건 점포를 인도하였다.

3. 원고는 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등의 지급을 구하였으나, 원심은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 배척하였다. 이 사건 임대차계약은 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고의 차임 연체를 이유로 계약 해지 통고를 함에 따라 2014. 11. 7. 적법하게 해지되었고, 이에 따라 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라 원고에게 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임과 관리비 또는 같은 금액 상당의 부당이득금, 기료와 수도료 합계 18,639,411원(= 17,906,240원 + 693,507원 + 39,664원)과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 그러나 임대인의 지위를 승계한 원고 역시 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 반환할 의무가 있다. 위 임대차보증금에서 위 연체차임 등을 공제하면 더 이상 원고의 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등 채무가 남지 않는다.

또한 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 피고가 임대인인 소외인 등에게 연체한 차임 등이 34,951,320원에 이르러 임대차보증금이 모두 소멸하였다고 주장하였다. 그러나 원심은 임대인인 소외인 등과 피고 사이에 이 사건 임대차계약 종료 에 보증금에서 연체차임 등을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 증거가 없고, 원고가 소외인 등으로부터 위 연체차임채권을 양수받았다는 점에 관한 주장과 증명도 혀 없어 원고가 임대인의 지위를 승계하기 에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다.

4. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 임대차관계의 종료로 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고에게 반환의무를 부담하는 임대차보증금 2,500만 원에서 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 까지 피고가 임대인들에게 지급하지 않은 차임, 관리비 등 34,951,320원이 당연 공제되어 원고의 피고에 대한 임대차보증금반환 채무는 소멸한다고 보아야 한다. 따라서 피고는 원고에게 원고의 이 사건 건물의 소유권 취득 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임 등 합계 18,639,411원과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

5. 그런데도 원심은 원고의 임대인 지위 승계 에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다는 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

6. 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심)
twitter facebook me2day 요즘
93개(1/4페이지)
명도상담신청
번호 제목 글쓴이 조회 날짜
공지 [판레] 사업자등록의 변경과 강제집행면탈죄의 성립여부 관리자 7511 2018.10.29 11:37
공지 형법 제140조 제1항의 공무상표시무효죄의 성립요건, 행위에 해당하는지 관리자 6729 2018.10.29 11:23
공지 임대차분쟁 첨부파일 관리자 6245 2018.10.16 09:36
공지 5년 넘은 상가임차인도 권리금 받을 권리 보장해줘야 첨부파일 관리자 8068 2017.06.05 16:33
공지 법무법인 새얼 명도서비스 ! 사진 첨부파일 관리자 8044 2016.09.25 17:56
공지 ■ 명도소송 논스톱서비스 ! 사진 첨부파일 관리자 7222 2016.09.24 22:46
공지 명도소송변호사 찾는이유 관리자 10603 2016.09.19 21:00
공지 상가건물 임대차보호법 (일부개정 2015. 5. 13 시행) 관리자 7248 2016.09.09 14:11
공지 임대차계약해지를 원인으로 소송비용을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부 관리자 10205 2016.09.07 20:15
공지 명도소송시 필요서류 관리자 11696 2016.09.07 20:00
공지 임차인인 행방불명된 경우 첨부파일 관리자 8855 2016.09.07 19:58
공지 임대차종료시 원상회복의무 =영업허가에 대한 페업신고절차 이행 관리자 7841 2016.09.07 19:52
공지 점유이전금지가처분의 효력 관리자 8944 2016.09.07 19:51
공지 미등기건물을 대지와 함께 매도하였으나 대지에 관하여만 매수인 앞으로 소유 관리자 7927 2016.09.07 19:48
공지 명도소송 시 중요한 명도비결 사진 첨부파일 관리자 13820 2016.03.16 21:25
공지 [명도판레] 임대차계약해지를 원인으로 소송비용을 보증금에서 공제할 수 있 관리자 9432 2015.12.31 15:21
공지 [명도판레] 임대차종료시 원상회복의무 =영업허가에 대한 페업신고절차 이행 관리자 9310 2015.12.28 09:21
공지 [유치권 판레] 채권을 허위로 부풀려 '유치권에 의한 경매신청'을 하면 관리자 9430 2015.02.17 15:33
75 [판결] 임대차계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권 설정했다면 계약위 관리자 1035 2022.09.06 11:25
74 [판결] 다른 사람이 설치한 CCTV 등 임의로 제거… 건물주가 했어도 관리자 2665 2020.07.23 09:17
73 [판결](단독) 계약기간 끝나고 보증금 공탁했는데도 임차인이 가게 불법점 사진 관리자 3250 2020.06.25 09:30
72 [판례] 동산을 양도담보로 제공한 채무자가 제3자에게 담보에 제공된 동 관리자 2409 2020.03.03 09:13
>> [판결] 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리자 2593 2020.03.03 09:09
70 [판결] "밀린 임대료, 보증금에서 공제하면 돼" 첨부파일 관리자 2829 2019.12.23 15:08
69 [판결] 前임차인 인테리어 이용해 가게 운영했더라도 계약 종료 땐… 사진 관리자 2894 2019.09.23 09:52
68 "세입자도 재개발 '이사비' 못받으면 집 안넘겨도 돼" 관리자 4421 2018.12.09 12:05
67 [퍼옴] 금융기관에 무상거주확인서를 작성한 임차인은 대항력과 우선변제권이 사진 관리자 4133 2018.07.11 10:13
66 부산지법 "임대차기간 상관없이 권리금 보호 받는다" 관리자 3296 2018.04.13 09:23
65 임대주택 하자 즉시 통지 안하면 배상 못 받아 관리자 3766 2018.03.07 14:46
64 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 관리자 3568 2018.03.07 13:47
63 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도 관리자 3611 2018.03.07 11:49
62 원상회복의무 및 영업허기 페업절차 이행의무 관리자 3364 2018.03.04 17:18
61 [판레]이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 관리자 3624 2018.03.02 16:55
60 [판결](단독) 상가임차인 월세·관리비 연체상태에서 소유주 바뀌었다면 관리자 4485 2017.04.11 13:48
59 임대차종료로 임차건물 부분에서의 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무도 사진 첨부파일 관리자 4129 2017.04.05 11:41
58 [판레] 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임 관리자 5584 2017.03.28 09:42
57 채권적 청구권에 기한 건물명도소송의 변론종결 후에 피고로부터 건물의 점유 관리자 4716 2017.03.15 11:12
56 [판레] 임대차 종료 후 임차 건물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목 관리자 3797 2016.11.06 21:18
하단 전체메뉴 열기 버튼