경매대행 상담신청
명도대행 상담신청
강제집행 컨설팅
경매당사자상담
경매서면 작성대행
경매소송상담
부동산소송
임대차명도

[판레] 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임차인이 임대차보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극)

관리자 | 2017.03.28 09:42 | 조회 5587

대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결

[건물명도][공2017상,22]

【판시사항】

[1] 임대차계약 종료 전에 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임차인이 임대차보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극)

[2] 임대차 존속 중 차임을 연체한 경우, 차임채권의 소멸시효가 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하는지 여부(원칙적 적극)

[3] 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 후 임대인이 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이 경우 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.

[2] 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.

[3] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다.

한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.

【참조조문】

[1] 민법 제618조 [2] 민법 제166조 제1항, 제184조 제2항, 제618조 [3] 민법 제105조, 제495조, 제618조

【참조판례】

[1] 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결
대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결(공2013상, 557)
[3] 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361)

【전 문】

【원고, 상고인】원고 (소송대리인 변호사 신필종 외 1인)

【피고, 피상고인】피고 (소송대리인 변호사 김태조)

【원심판결】부산고법 2016. 2. 3. 선고 2015나52497 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조). 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 등 참조), 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.

한편 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보아야 한다.

2. 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다.

한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.

3. 원심은 제1심판결 이유를 일부 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약은 원고의 2014. 3. 27.자 내용증명우편이 그 무렵 피고에게 도달함으로써 적법하게 해지되어 종료하였는데, 지급기일이 2011. 3. 27. 이전인 차임채권은 임대차계약의 종료 전에 이미 소멸시효가 완성되었으므로, 그 차임채권 상당액은 임대차보증금에서 공제될 수 없고, 나아가 원고가 그 후 민법 제495조에 따라 위와 같이 임대차계약의 종료 전에 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수도 없다고 판단하였다.

위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 임대차보증금의 법적 성질 및 그 담보 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있고, 같은 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형
twitter facebook me2day 요즘
93개(1/4페이지)
명도상담신청
번호 제목 글쓴이 조회 날짜
공지 [판레] 사업자등록의 변경과 강제집행면탈죄의 성립여부 관리자 7513 2018.10.29 11:37
공지 형법 제140조 제1항의 공무상표시무효죄의 성립요건, 행위에 해당하는지 관리자 6732 2018.10.29 11:23
공지 임대차분쟁 첨부파일 관리자 6248 2018.10.16 09:36
공지 5년 넘은 상가임차인도 권리금 받을 권리 보장해줘야 첨부파일 관리자 8070 2017.06.05 16:33
공지 법무법인 새얼 명도서비스 ! 사진 첨부파일 관리자 8045 2016.09.25 17:56
공지 ■ 명도소송 논스톱서비스 ! 사진 첨부파일 관리자 7224 2016.09.24 22:46
공지 명도소송변호사 찾는이유 관리자 10604 2016.09.19 21:00
공지 상가건물 임대차보호법 (일부개정 2015. 5. 13 시행) 관리자 7249 2016.09.09 14:11
공지 임대차계약해지를 원인으로 소송비용을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부 관리자 10208 2016.09.07 20:15
공지 명도소송시 필요서류 관리자 11697 2016.09.07 20:00
공지 임차인인 행방불명된 경우 첨부파일 관리자 8856 2016.09.07 19:58
공지 임대차종료시 원상회복의무 =영업허가에 대한 페업신고절차 이행 관리자 7844 2016.09.07 19:52
공지 점유이전금지가처분의 효력 관리자 8945 2016.09.07 19:51
공지 미등기건물을 대지와 함께 매도하였으나 대지에 관하여만 매수인 앞으로 소유 관리자 7930 2016.09.07 19:48
공지 명도소송 시 중요한 명도비결 사진 첨부파일 관리자 13822 2016.03.16 21:25
공지 [명도판레] 임대차계약해지를 원인으로 소송비용을 보증금에서 공제할 수 있 관리자 9433 2015.12.31 15:21
공지 [명도판레] 임대차종료시 원상회복의무 =영업허가에 대한 페업신고절차 이행 관리자 9311 2015.12.28 09:21
공지 [유치권 판레] 채권을 허위로 부풀려 '유치권에 의한 경매신청'을 하면 관리자 9432 2015.02.17 15:33
75 [판결] 임대차계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권 설정했다면 계약위 관리자 1036 2022.09.06 11:25
74 [판결] 다른 사람이 설치한 CCTV 등 임의로 제거… 건물주가 했어도 관리자 2666 2020.07.23 09:17
73 [판결](단독) 계약기간 끝나고 보증금 공탁했는데도 임차인이 가게 불법점 사진 관리자 3253 2020.06.25 09:30
72 [판례] 동산을 양도담보로 제공한 채무자가 제3자에게 담보에 제공된 동 관리자 2411 2020.03.03 09:13
71 [판결] 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리자 2595 2020.03.03 09:09
70 [판결] "밀린 임대료, 보증금에서 공제하면 돼" 첨부파일 관리자 2832 2019.12.23 15:08
69 [판결] 前임차인 인테리어 이용해 가게 운영했더라도 계약 종료 땐… 사진 관리자 2898 2019.09.23 09:52
68 "세입자도 재개발 '이사비' 못받으면 집 안넘겨도 돼" 관리자 4424 2018.12.09 12:05
67 [퍼옴] 금융기관에 무상거주확인서를 작성한 임차인은 대항력과 우선변제권이 사진 관리자 4136 2018.07.11 10:13
66 부산지법 "임대차기간 상관없이 권리금 보호 받는다" 관리자 3298 2018.04.13 09:23
65 임대주택 하자 즉시 통지 안하면 배상 못 받아 관리자 3768 2018.03.07 14:46
64 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 관리자 3570 2018.03.07 13:47
63 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도 관리자 3613 2018.03.07 11:49
62 원상회복의무 및 영업허기 페업절차 이행의무 관리자 3366 2018.03.04 17:18
61 [판레]이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 관리자 3626 2018.03.02 16:55
60 [판결](단독) 상가임차인 월세·관리비 연체상태에서 소유주 바뀌었다면 관리자 4487 2017.04.11 13:48
59 임대차종료로 임차건물 부분에서의 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무도 사진 첨부파일 관리자 4132 2017.04.05 11:41
>> [판레] 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임 관리자 5587 2017.03.28 09:42
57 채권적 청구권에 기한 건물명도소송의 변론종결 후에 피고로부터 건물의 점유 관리자 4717 2017.03.15 11:12
56 [판레] 임대차 종료 후 임차 건물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목 관리자 3799 2016.11.06 21:18
하단 전체메뉴 열기 버튼